ペットトラブル豆知識/原状回復義務についての考え方

ペットトラブル豆知識(ペットと敷金・賃貸住宅)
現状回復義務についての基本的な考え方


Q.店舗でバー経営していました。 1月末に原状回復を行い建物から退去しました。 原状回復にあたり大家、仲介業者、施工業者、自分の4者で話をして 作業し、現状の確認をしたあと鍵を返却しました。 その後2ヶ月後に大家 から電話があり 現場へ行きました。 大家は『そのときに気がつかなかったが今気がついたので直してもらう』 『瑕疵担保責任があるので直してもらわなければ困る』 確認のときにすべてが終わったと思っていたのですが支払う義務はあるのでしょうか。 修繕箇所は 棚がテープ跡で汚いので塗りなおす 入り口(店舗外)のフロアがはがれていたので張り替える 入り口(店舗外)の壁がへこんでいる です。 お金はありません。
A.大家が立会で納得して引渡しを受けている。
ということですね。
ならば簡単です。
すべては完了しています。
修補義務はありません。
金も出す必要もありません。
それとも「瑕疵を発見したらいつでも言ってください」と言ったり、 このような約束をしたのですか。
「瑕疵担保責任」とは物の売買とか、工事契約とか、 その内容にウソがある時、重大な虚偽がある時に発生するのです。
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Q.現在築24年のアパートを所有しています。軽量鉄骨です。 今回、部屋の住人からキッチンの水漏れがあり、シンク下の木の部分が腐っているという通知がありました。臭いもあるようです。 この住人は今年で入居9年目になります。 賃貸人には修繕義務がありますが、賃借人にも善管注意義務があると思います。 なお、契約書には責任区分が不明確な場合の修繕負担基準として「次の修理については、入居後3ヶ月以内は貸主負担、6ヶ月以上は借主負担、3〜6ヶ月は双方折半とする。水道の各パッキン、流し台、配水管(詰まり)、蛇腹、風呂釜、温水器……」との明文があります。 判例には平成17年12月16日で、原状回復義務について通常損耗補修特約は明確に合意されていることが必要というものがありました。これと同様に考えられますか。 先日、管理会社が水道屋に見せたら、水道屋では無理とのことでした。パーツ等が建築メーカー特有のものを使っているからということで、建築メーカーの方が明日見に来ることになりました。 この場合、賃貸人は修繕義務があるのか、もしあっても臭いがするまで腐らせてしまった賃借人には利用する上で過失はないのか、また建築メーカーとともに立ち合うとした場合、どのようなことに注意したらいいか、教えていただきたいです。 補足:他の部屋からは特に水漏れで木が腐ったという通知はなく、今回が初めてです。先日隣の部屋の方が退去したときに壁紙を修繕しましたが、水まわりは特に修繕の必要はありませんでした。
A.>原状回復義務について通常損耗補修特約は明確に合意されていることが必要 基本的にはそういうことになります。
本来は、配管は大家の管理が必要なものですから、単純には、修繕費用は大家さん持ちです。
しかし、入居中は大家さんが点検することは難しいのが現実です。
それと、今回は配管そのものではなく床面以上上の可能性がありますので、善管注意の場所となります。
ですから、普段の注意で見つけられる場所だったかどうか...
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Q.小学校開校の認可が下りなければ国は買い戻しますか?買い戻すべきですか? 森友学園の件です。 国会での答弁でも明らかになっていますが、この土地には国による買い戻しの条項がついています。期限内に開校できなかった場合には国が売り値で買い戻す権利があるのだそうです。その他にもいくつかの条件がついているそうです。 この土地は小学校のために払い下げるので、他の用途には使えない。 学園は20年間は転売できない。 期限内に開校できなかった場合には国が売り値で買い戻す権利がある。その場合は学園側が更地にして返すことになっている。もちろんその費用は学園もち。 売り値というのは9億円のほうじゃなく1億3400万円のほう。原状回復の義務は学園側にある。 松井大阪府知事の発言はフラフラしていますが、しかしこの4月の開校は無理でしょう。認可できないでしょう。となると、国はどう動きますかね?買い戻しますか?買い戻すべきですか?
A.一旦買い戻すべきでしょう。
そもそも売買の価格に関して疑惑が起こっているわけなので、国としてもそんな権利があるのに行使せず「今まで通り使ってね」という理由がないかと。
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Q.通常の2年更新ありの賃貸契約でマンションの部屋を借りていましたが、 近所の火災で借りていた部屋まで延焼してしまいました。 全焼ではありませんでしたが当然部屋の中に住んでいられるはずもなく、 親せきの家や短期で借りた部屋などに一時避難していました。 その間火事から2か月たっても大家からは何の説明もなし。 先日ようやく連絡があったかと思ったら、 修繕できないので建て替えるから次の土曜までに出て行ってくれと言われ、 退去日と原状回復義務は免除するという一文だけ書いてある大家からの解除申し入れの書類を渡されて、 サインするように言われました。 さすがにその場では拒否しましたが、 1.うちの失火ではないので原状回復義務は元からないのではないか 2.いくら火災で大家も慌てていたからといっても2か月も借主を放置しておいていきなり解約というのは法律上どうなのか 3.火事のあった月と翌月分は家賃を払っているが、修繕もされずに放置されていたわけで住めなかったのだから家賃を返してほしいが可能か 4.うちには退去と言っておきながら、別の部屋にはそのまま使っていいという説明と、うちは放置されていたのにそちらは内装も電気ガス水道も工事したのはおかしくないか をお聞きしたいです。 向こうは出ていかない場合は火災ごみの処理も自力でやって、あとは弁護士を立てると言ってきているので結構強行だなあといった感じです。 別に立退料云々をこちらから言ってはおりませんし、大家も出す気はないようです。 最初は火災ごみの処理も渋っていましたが、消防署と清掃事務所のほうから、たいていは大家が処理していると思うというのを聞いて渋々といった感じです。 あとから文句を言われるのもなんなので、家賃は一応全部払っています。
A.1.言葉だけの問題で、敷金全額無条件返却ですから争うところではありません。
2.修繕するか、建て直すか検討したり、何とか建て直そうと金策してたとかも考えられるので一概には言えません。
法的には、家主に責任がない理由で住めなくなったことや、2ヶ月はちょっと長いですが放置とまではいえないことを考慮すれば、家主に法的責任があるとまでは言い難いと思います。
納得できなければ裁判するしかありません。
3.返金し...
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Q.マンションを退去したところ、預けた敷金20万に対して19万7000円の原状回復費用を請求されました。内訳は襖張替え、畳表替え、ハウスクリーニングです。特に壊したりといった記憶はありません。 また、退去当日の写真も大まかにとっています。 調べると、昨今では敷金は全額返されるもの、原状回復は自主的清掃十分で、それ以上の経年劣化の回復は貸主負担とのようです。 数万円なら、5年住んだこともあり負担の意向もあったのですが、敷金いっぱいに取ってやろうという魂胆が見えたため、全額返還を行政書士名義で内容証明を出しました。自分で出しても法的効果は同じだと思いますが、行政書士というのが法的に交渉権があると相手が思っていればその方が良いかと思ったのです。 当初は争うつもりもなく、退去時の写真も大したものではありません。 消費者センターに聞いたら、高すぎる。少額訴訟をしてみたらどうかと言われました。契約書に原状回復費用を借主が負担すること。とあっても、金額がないこと、自主清掃で原状回復義務は果たしている。と主張したら良いと言われました。 内容証明には、国土交通省のガイドライン~、今月中に返還しないと法的手段を取ります。と記載してありますが、到着後、数週後に電話があり、相手は期日までには払わないとのこと。どうやら時間を稼いであきらめるのを待つようなニュアンスです。これは、今月末を待たずに少額訴訟を起こしても問題ないでしょうか。こちらから期日を指定したのでその前だとまずいでしょうか。 消費者センターと、区役所法律相談によると、場合によっては少額訴訟を拒否して通常訴訟に持っていかれる可能性もあるが、通常訴訟でも弁護士立てる必要もなく、時間はかかるが何の違いもない。とのことでした。 良きアドバイスあればお願いいたします。 ちなみに、貸主は管理会社で50人くらい社員がいそうです。不動産業は紛争は多そうなので、もしかしたら顧問弁護士もいるかもしれません。
A.私は、6年前に、同じように、賃貸借契約上で「敷金は全額を退去時の原状回復費用に充当」と記載されていたものの、納得がいかず、下記の内容で、少額訴訟を起こしました。
(以下、紛争の要点の概要です。
実際の訴状では、いつ、どういう契約をし、いつ解約した、なども書かないといけませんので、そのようなひな形は、ネット等で検索されればよいかと思います)原告は私で、被告は大家です。
・退去前に、原告は賃貸借仲介...
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Q.マンションを退去したところ、預けた敷金20万に対して19万7000円の原状回復費用を請求されました。内訳は襖張替え、畳表替え、ハウスクリーニングです。特に壊したりといった記憶はありません。 また、退去当日の写真も大まかにとっています。 調べると、昨今では敷金は全額返されるもの、原状回復は自主的清掃十分で、それ以上の経年劣化の回復は貸主負担とのようです。 数万円なら、5年住んだこともあり負担の意向もあったのですが、敷金いっぱいに取ってやろうという魂胆が見えたため、全額返還を行政書士名義で内容証明を出しました。自分で出しても法的効果は同じだと思いますが、行政書士というのが法的に交渉権があると相手が思っていればその方が良いかと思ったのです。 当初は争うつもりもなく、退去時の写真も大したものではありません。 消費者センターに聞いたら、高すぎる。少額訴訟をしてみたらどうかと言われました。契約書に原状回復費用を借主が負担すること。とあっても、金額がないこと、自主清掃で原状回復義務は果たしている。と主張したら良いと言われました。 内容証明には、国土交通省のガイドライン~、今月中に返還しないと法的手段を取ります。と記載してありますが、到着後、数週後に電話があり、相手は期日までには払わないとのこと。どうやら時間を稼いであきらめるのを待つようなニュアンスです。これは、今月末を待たずに少額訴訟を起こしても問題ないでしょうか。こちらから期日を指定したのでその前だとまずいでしょうか。 消費者センターと、区役所法律相談によると、場合によっては少額訴訟を拒否して通常訴訟に持っていかれる可能性もあるが、通常訴訟でも弁護士立てる必要もなく、時間はかかるが何の違いもない。とのことでした。 良きアドバイスあればお願いいたします。 ちなみに、貸主は管理会社で50人くらい社員がいそうです。不動産業は紛争は多そうなので、もしかしたら顧問弁護士もいるかもしれません。
A.敷金返還の少額訴訟を起こした事があります。
私も相手は不動産業者でした。
大家から建物を一括で借りて、それを転貸している業者です。
全国展開していて、社員数百人いる会社ですね。
通常訴訟にはなりませんでした。
この手の裁判はまず間違いなく借主有利な判決が出ますからね。
業者もそんな事は百も承知。
わざわざ負けると分かってる裁判を通常訴訟にするほど相手も暇じゃないでしょう。
なら、少額訴訟になる前...
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Q.借地借家法についての質問です。 実家の両親が古民家を祖父の代から借りております。(子供である私や兄弟はもう家を出ており現在は両親二人が住んでおります) 70年前に先代の大家さんと 祖父が賃貸借契約を交わしているようですが 契約書は残っておりません(先代大家さん。祖父ともに他界) 現在の大家さんは先代大家さんの娘さんだそうです。 先代大家さんが他界された際に 次の大家さんの娘さんから再度、賃貸借契約を交わしたいと 申し出がありましたが、その内容がひどくて拒否しました。 そして賃貸借契約を交わさないまま 今に至っております(それから7年ほど経過しております) 拒否した理由は、修繕のすべての義務を借人が支払う等 記載されていたからです。 契約は交わしてはいませんが 古い家なのでいろいろなところが壊れてきており 風呂、台所、トイレ、水漏れ等、大家さんに直してほしい と言っても何もしてくれず 実際はすべて借人である両親が払っています。 風呂、台所、トイレの修繕は有益費になるかもしれませんので 借人が払うのは仕方ない部分があるかもしれませんが 水漏れの必要費などもこちらが払っております。 この70年、修繕に関して一銭も大家が払っておりません。 ちなみ賃料の延滞などは一度もありません。 ここで本題です。 両親が三ヶ月後を目途に引越しをすることになりました。 退去の際の立ち合いで、現状回復の話になると思うのですが 70年もの長い間借りていた家ですので、かなり老朽化していると思われます。 (70年前の家を知る人は誰も居ないのですが) ちなみに天井、キッチン、風呂、トイレなどは7年前に大がかりなリフォームを しておりますのでとても綺麗です(費用はすべて両親もち) でも、居間の床などは少し凹んでいる部分もあります。 このような場合でも退去の際の 原状回復を依頼されたら、借人がすべて支払わなければいけないのでしょうか? アドバイスをお願い致します。
A.原状回復義務とは家主がお金をかけて施工した設備や内装工事に対して、その価値に合わせて、元にもどしてあげる義務の事を言います。
そして、元に戻すとは、一日しか住んでいない状態から元に戻すのと、6年以上住んでから元に戻すとでは全く意味が全く違います。
法律では、物の価値はほぼ6年で完全に消滅します。
一日しか住んでいない状態から元に戻すなら、新品が傷んだ箇所はすべてご両親の責任です。
しかし、6年以上...
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Q.賃貸物件の原状回復について質問です。 4年ほど借りていた賃貸物件(店舗付き住宅)を退去することになりました。1階でカフェを営み、2階部分で簡易宿泊業をしながら1階の一部屋に居住しておりました。 昨年オーナーチェンジがあり、家賃の値上げをしたい、それに応じなければ6か月後に退去してほしいと言われ、また不動産屋も新オーナー側に立ってこちらに不利なことを吹っかけてくるなどトラブルがありましたが、法的に応じる義務はないことなどを伝え、それ以降何も言われることなくそのまま6か月が経ちました。 そのまま営業をしようかと思っていた矢先、主人が病気で入院することになり、退院のめども立たず、一旦営業を辞め、この物件を立ち退くことにしました。 そこで絶対に揉めるであろう原状回復について質問です。 基本的に、故意・過失によって生じた汚損・破損については借主負担ということは理解しています。 ただ、今回の物件の前のオーナーとの契約時に、口頭で約束を交わしていた、『営業上必要な工事はしてもいい、穴が空いても大丈夫』という内容について揉めるのではないかと心配しています。 というのも、インターネットや非常灯などの電気工事、コーヒーを室内で焙煎する際に取り付けたダクトの穴、装飾のために開けた壁の穴(壁に棚を取り付けたりポスターを張った際にできた画鋲の穴など)について、一度不動産屋に尋ねたところ、最初は「壁に穴を空けていいという話はしていない」と言い、その後問い詰めたら「言ってたけど契約書に書いていないから」と逃げ始め、その後、「解釈が違う」や、「だからと言って直さなくてもいいというのは違う』などと話が二転三転します。 推測ですが、新オーナーにこのような内容を詳しく説明せずに売った(前のオーナーがお金が欲しくてどうしても売ってほしいと頼んだという話は出ています。)ため、板挟みになっているのではないかと思います。新オーナーは隣の市のお金持ちらしく、これからも付き合っていきたいという話が出てましたので。なので、言葉では「中立」と言いながらこれからの付き合いを考えて新オーナー側に有利に持っていこうとしているのだと思います。 また、解約通知書を送ってきた昨年の夏ごろの不動産屋からのメールでは、 「※退去で揉めないようにするには定額精算がおすすめです。例えば、 クリーニング費10万円とクロス貼替50万円、畳表替え10万円、 合計70万円を両者で半分づつ負担するとして、敷金から35万円償却、 10万円を借主に返金という内容にする等。項目や金額は両者で要協議。」 という訳の分からない文章を送ってきています。 また、別の文章では「退去時は入居時に戻す」という内容も送ってきました。 そもそも原状回復とは、入居時に戻すものではないとこちらは解釈しています。 この場合、クロスの張り替えはこちらが全額負担すべきなのでしょうか?確かにたくさんの穴は空いています。 また、クリーニングの負担は仕方ないと思っていますが、畳表替えもこちらの負担なのでしょうか? 契約書上は畳や障子は貸主負担という内容になっているはずなのに、それを作成した不動産屋の発言に困惑しています。 ちなみに敷金は45万円、オーナーと新規契約を結ばないと敷金は全額返さない、100万円ぐらい払うことになりますよと脅されたこともあります。(オーナーがそう言っていますという伝え方でしたが。) この不動産屋は結構問題ありな業者で、不動産関係に対して知識の浅い人を相手に地域のあちこちでトラブルを起こしているようです。
A.その賃貸借の基本知識もない不動産会社は 解約による清算には関係ないです。
当事者は、あなたと新オーナーです。
そして、優先されるのは契約書の記載です。
次に借地借家法や判例です。
事業用なので、原則に反する特約も一応 有効ですが、当然、どのような原状回復を 貸主がするかは自由ですが、そのうち借主が 負担する部分は、借りていた期間の4年間の 自然損耗分は負担する必要がなく、 それ以上の借主の故意過失...
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Q.明け渡し時の原状回復義務等について 契約書にこうかいてありました。 18条 借り主は、本物件の明け渡しに際し、原則として自然損耗、経年劣化、通常の使用方法に伴う損耗について、原状回復義務を負担しないものとする。 ただし、本契約に別途特約の定めがある場合には、その定めによる。 別途特約の内容 上記18条に基づく解約時の修繕負担を 下記のように定め、借り主は管理会社指定の業者にて下記修繕を行い、その費用を負担する。 1、畳の修復費用/全室の畳表の張り替え 2、襖、障子の張り替え費用/全室の襖、障子の張り替え 3、室内クリーニング これって、自然損耗なら、何も負担しなくてよいが、故意に1~3を各々汚したら、1~3をそれぞれ負担するてことですか? 契約するときに、畳にタンスの跡がついたら、張り替えるから負担になるので、跡がつかなかったら負担にならないと言われました。 意味を詳しく教えていただきたいです。 宜しくお願い致します。
A.本来であればおっしゃる通り、故意・過失を伴う傷や破損以外の自然損耗については、貸主負担という事が原則ですが、特約事項の内容からは、「(もちろん借主の同意を前提に)故意・過失にかかわらずすべて借主負担。
」として契約が行われているようですね。
最近では消費者契約法の観点から借主の同意を得ていても借主負担とはならない、という判決もありますが、原則は契約書の特約事項の定めに準ずることになりますね。
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Q.父の遺産分割協議調停審判で姉への「負担付き贈与」の「原状回復義務の不履行」として説明したいと検討しています。 昨年父が亡くなり(母は既に亡くなっており)相続人は実子3人(私の姉、兄、私)養子3人、養女(私の妻)孫養子(私の長男、次男)の計6人です。私達家族4人は父と同居。2010年から父は特別養護老人ホームに入居していました。 父に対して私達同居家族4人は3410万の貸付があります。 兄からの貸付金は1570万で兄の特別受益(生前贈与)は1950万。 姉からの貸付金はゼロで特別受益(解約返戻金638万の生命保険と固定資産税評価額600万のリゾートマンション譲渡)は1238万。 父の遺産は不動産(路線価評価)6100万のみで金融資産は殆どなし。 兄は、多額の生前贈与があり生前の父からの指示に従い不動産相続はしない意向です。 一方、姉は、生前の父からの指示に背き弁護士Lをたてて計算根拠 を示さずに分割金を要求してきています。姉の弁護士Lは、父が亡くなる半年前から「父に2015年3月貸した500万を返せ、さもなくば成年後見人申し立てて返還を求める」として父の老人ホームに診断書提出を要求していました。実情は「500万を貸した」と言っても「過去の姉家族(夫と娘)への2010年~2012年の期間で、父からの負担付き贈与434万や生命保険契約(解約返戻金相当額638万)を父に戻すことを、長年拒んだきたが、ある事情からようやく500万だけ返してきた。」のが実態です。 契約書等の書面は、ありませんが父の負担付き贈与の考え方は「父の老後の面倒を看る代わりに金員や不動産や生命保険契約を贈与した」「その義務を果たさなかったことで『原状回復義務』から契約や金員を戻すこと等を要求した」との理解です。また2013年に434万の返還を姉に求めると、姉の義母(旦那さんのお母さんだが養女になっていた)の口座から440万(100万x4人+40万)を私達家族に送金して代位返済したものの旦那さんにその事実がバレて夫婦喧嘩になり、修復の為、私が姉に当時400万貸し付けた事実もあります。この件は、別途貸付金返還請求訴訟を検討しています。 一方で、兄は、1950万の住宅購入資金援助として生前贈与(相続時精算課税)をうけており同じく負担付き贈与を果たせなかったので少しずつ父に貸付けしました。貸付額は総額1570万でそのうち580万は兄家族(妻と娘)に父から送金していますので純粋な貸付額は990万です。 遺産分割調では私達同居家族4人が父の遺産(不動産)を相続する代わりに貸し付けた3410万を他の相続人へ返還(姉に対しては1/6の568万の負担)を求めないことを主張しようと考えております。また、2013年に私から姉に貸した400万は別枠で返還を求めたい。 遺産分割調停を申し立てるにあたっての説明原理として”負担付き贈与”が、父の介護記録を読み込んでいくともっとも腑に落ちる説明だと考えました。父の介護記録を証拠として提出して、その介護記録の記載や諸般の事情から、負担付贈与だったと主張しようと考えております。 参考にしたURLを以下引用します。 【日経新聞コラム】年末年始 相続の話の切り出し方 親の気持ち思いやる 老後生活の心配は「寝たきりにでもなったら生活資金が足りるのか」と「孤独な老人になるのはいやだ」の2点です。あなたの親御さんは「生前贈与を繰り返したあげく、自分自身の生活資金が足りなくなり、さらにあてにしていた子供たちからも冷たくされたらどうしよう」と考えている。http://style.nikkei.com/article/DGXMZO11075660W6A221C1000000?channe... 【鹿児島県社会福祉協議会 相談事例】http://www.kaken-shakyo.jp/e/e-6_200411a.html 【新銀座法律事務所 法律相談事例集データベース 負担付き贈与と負担不履行による解除権】http://www.shinginza.com/db/01107.html 【補足】 質問を簡単にすると、私達4人家族から父に貸し付けたと主張する3410万、兄から父に貸し付けたと主張する1570万のうち、金銭消費貸借契約書、借用書、贈与契約書等の文書がない金額について、家裁の遺産分割調停審判で、どこまで貸付け額(或いは寄与分:親の生活への援助金という意味)として認めてもらえるか?
A.【姉は、生前の父からの指示に背き弁護士Lをたてて計算根拠 を示さずに分割金を要求してきています。
】 ⇒計算根拠を示さず分割金を要求する文書を作成できないと思いますが?単なる脅し文句だけなのでは?...
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2011年10月30日 | コメントは受け付けていません。 |

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ペットトラブル豆知識/示談書の記載例・書式

飼い犬(ブルドッグ)を散歩中に他の飼い犬に襲われた場合の例

示談書

 ○○○○(以下「甲」という)と△△△△(以下「乙」という)は、下記の日時場所において、乙が飼育している飼い犬(ブルドッグ)が、右足中部に噛み付き負わせた事故(以下、本件事故という)について、下記の通り示談する。

第一条 乙は、甲に対して、本件事故による乙が飼い犬と散歩中に、誤って離した際の過失により、発生したことを認め、本件事故の示談金として、金○○○○円を平成○○年○○月○○日限り、甲名義の銀行口座(○○銀行○○支店 普通預金 口座番号○○○○○○)に送金して支払う。

第2条 本件事故について、この示談により甲乙間ですべて円満に解決したものとし、甲及び乙は、本件に関しては本書面に定めるものの他一切の債権債務の存在しないことを相互に確認し、甲はその余の請求を放棄する。

第三条 甲は乙に対して、本件に関して、今後一切の民事上及び刑事上の責任を問わない。

平成○年○月○日 ○時○分

住所 ○県○市○町○丁目○番○号
(甲) ○某

住所 ○県○市○町○丁目○番○号
(乙) ○某


※署名押印をし、2通作成。割り印をした上で当事者双方で保管する。
※免責条項を必ず入れる。
※賠償額や支払済みの金額がある場合、支払期日や支払方法など細かく。

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